Kat irtifakı, bir arsa üzerinde henüz yapımına başlanmamış olan veya yapımına başlanmışsa dahi henüz tamamlanmamış olan yapılara ilişkin bir çeşit hak ve yükümlülüktür. Kat irtifakı, henüz inşaatına başlanmamış ya da inşaatına başlanmışsa bile bu inşaat tamamlanmamış olan yapılar üzerinde kurulur ve her arsa maliki açısından yapının inşasına katılma borcu doğurur. Kısaca, kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir çeşit hukuki ara geçiş formudur diyebiliriz. Kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak kurulduğundan dolayı, arsa payından bağımsız olarak devredilememektedir. Dolayısıyla henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olan bir bağımsız bölümün devrinin sağlanması halinde kat irtifakı ile birlikte arsa payı da devredilmektedir. Kat irtifakı, sınırlı aynı haklardan biri olan irtifak haklarındandır. Ancak kat irtifakının gerçekten de bir irtifak mı, yoksa kendine özgü bir hak ve yükümlülük mü olduğu hususunda tartışmalar mevcuttur. Çünkü kat irtifakı, bir hak olmasının yanında aynı zamanda tüm arsa malikleri açısından bir yükümlülük de ihtiva etmektedir: Buna göre üzerinde kat irtifakı kurulmuş olan bir arsanın tüm paydaşları, arsa üzerinde yapılacak olan yapının inşaatını sağlama ya da en azından bu inşaat faaliyetlerini engellememe yükümlülüğü altına girmektedir. Dolayısıyla bu anlamda kat irtifakının fiilen taşınmaz mülkiyetine bağlı bir yükümlülük olduğu da söylenebilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 1. ve 2. maddelerince:
MADDE 1 - Tamamlanmamış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
MADDE 2 - Bu Kanuna göre: a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe Anagayrimenkul, yalnız esas yapı kısmına Anayapı, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine Bağımsız Bölüm, bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere Eklenti, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına Kat Mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara Kat Maliki, b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarıyan yerlerine Ortak Yerler, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına Kullanma Hakkı, c) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölmüleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı, bu haklara sahip olanlara da Kat İrtikaf Sahibi, d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına Arsa Payı, e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede Sözleşme denir.
Kat İrtifakı Nasıl Alınır?
-Yapının inşası henüz başlamamış veya başladıysa da tamamlanmamış olmalıdır. Tamamlanmış bir yapı için kat irtifakı verilmesi mümkün değildir.
-Kat irtifakı ileride kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler adına kurulabilir. Şöyle ki, yapı tamamlandığında ortaya çıkacak olan bağımsız bölümler adına arsa üzerinde paylar ayrılır. Kat irtifakı bu arsa payları üzerinde kurulur.
-Kat irtifakı paya dayalı şekilde kurulabilir. Kat irtifakına bağlı olarak ortaya çıkan inşaat yapma borcu payların her biri için geçerli olmalıdır.
Ortak bir arsa üzerinde bina inşa etmeye karar veren paydaşların kat irtifakı başvurusunda bulunurken öncelikle ileride yapı tamamlandığı zaman hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı konusunda kendi aralarında anlaşmaya varmaları gerekir. Bu konuda uzlaşmaya varılamaması halinde mahkemeye başvurulabilir. Uzlaşma sağlanması halinde ise hissedarlar kat irtifakı başvurusunda bulunabilir. Eklemek gerekir ki kat irtifakı başvurusu için tüm paydaşların birlikte tapuya gitmeleri gerekir. Öte yandan paydaşlar bu konuda vekaletname ile birini de yetkilendirebilirler.
Kat İrtifakı İçin Gerekli Belgeler:
1- Dilekçe (TC kimlik ve tel numaralarının yazılması, adresin, e-mail adresinin, sicil numarasının yazılması zorunludur.),
2- Onaylı projenin aslı,
3- 2 adet onaylı proje kopyası (projelerin iç kapağında tapu müdürlüğünce istenen formatta kat irtifakı listesi bulunmalıdır ve projenin son 5 yıl içerisinde onaylanmış olması gerekmektedir.),
4- Borcu yoktur yazısı,
5- Tapu yazısı (tapu yazısında ‘6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapıdır.’ ibaresinin kaldırılmış olması aranacaktır. Bu ibarenin kaldırılması için belediyemiz Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvuru yapılması gerekmektedir.),
6- Ruhsat fotokopisi ve aslı.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, hak sahibinin taşınmazın bağımsız bölümlerinde hem mülkiyet hem de kullanım hakkının olmasıdır. Kat mülkiyetinin bir nevi ispat belgesi olduğunu söylemek mümkün. Kat mülkiyeti, bütün hak sahiplerinin tamamlanmış yapıdaki haklarını resmiyete döker yani yasal bir zemin kazandırır. Bu sayede hak sahipleri yapıdaki diğer maliklerden bağımsız olarak taşınmazını satma, kiralama ve ipotekleme hakkına sahip olur. Daire, ofis, depo, dükkân, mağaza gibi taşınmazlara verilir. İskân aldıktan sonra kat irtifakının mutlaka kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Kat mülkiyeti zorunlu olduğu için kat mülkiyetli olmayan ev ve binalar cezai yaptırımlarla karşılaşır.
Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?
Kat mülkiyeti; başvuru, mahkeme kararı veya kat irtifakı ile kurulabilir. Başvuru ile alınması durumunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10/1 maddesine göre kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile alınır. Bağımsız bölümlerin bulunduğu konum, büyüklük vb. kriterlere göre hesaplanan değerleri ve bu değerlere göre belirlenen arsa paylarının da belirtilmiş olması gerekir. Talebe yapı kullanma ruhsatı (iskan belgesi) ve yönetim planı da eklenir. Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir ve bağımsız bölümler bir taşınmaz niteliğine sahip olur. Kat mülkiyetinin başvuru yoluyla alınabilmesi için hak sahiplerinin tamamının onayı gerekmektedir. Mahkeme kararı ile alınan kat mülkiyeti tapusunda yapıdaki bağımsız bölümlerin mal sahiplerinden biri veya birkaçının mahkemeye başvurması üzerine kat mülkiyeti kurulması kararı alınabilmektedir. Bununla birlikte kat irtifakı tapusu kat mülkiyeti tapusuna çevrilebilir. Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu ya da ilgili belediye tarafından düzenlenmiş yapı kullanma ruhsatının (iskan belgesi) tapu idaresine gönderilmesiyle birlikte kat mülkiyetine kendiliğinden geçilir.
Kat mülkiyetine geçiş aşamasında tapu memuru resmi bir senet düzenler ve bu senet her bir bölümün ayrı tapusu anlamına gelir. Kat mülkiyeti tapusuna sahip olan kişiler kendisine ait olan bağımsız bölümü satabilir veya kiraya verebilmektedir.
Kat Mülkiyeti İçin Gerekli Belgeler:
1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır.)
2. Genel İnşaat Projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir.
3. Vaziyet Planı : Bir arsa üzerinde yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. 4. Yapı kullanma izin belgesi (İskan ruhsatı) : Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır.
5. Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13 x 18 cm. boyutlarında alması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
6. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ile ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir.
7. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir.
8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, T.C. Kimlik ve Vergi numaraları, vesikalık fotoğrafları.
9. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.
Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.
Kat İrtifakı Ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
-Kat mülkiyetinde projenin tamamlanmış olma şartı aranırken, kar irtifakında henüz tamamlanmamış bir yapıdan da söz etmek mümkündür.
-Kat irtifakı pay sahiplerinin haklarını gösterirken, kat mülkiyeti şahsi olarak yapıdaki payını göstermektedir.
-Kat mülkiyeti kat irtifakının bir devamıdır. Proje tamamlandığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmektedir.
-İnşaat boyunca pay sahiplerinin bir projede kat irtifakı varken, proje tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti hakkı mevcuttur.
-Kat irtifakına geçici süreli bir belge demek yanlış olmayacaktır. Kat mülkiyeti ise tapuda da belirtilen sürekli geçerlilik arz eden bir konudur.
